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부동산 등기란 부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 대한 사항을 표시한 것을 말한다. 부동산 투자에 있어 가장 중요한 부분으로 특히 해외부동산 투자에 있어 국내 투자들이 가장 궁금해 하는 부분이기도 하다. 나라별로 부동산 등기제도가 약간씩 차이가 있는데 국내투자자들의 가장 높은 관심을 받고 있는 말레이시아의 등기제도에 대해 살펴보도록 하자.
Master Title VS Strata Title
우리나라의 등기 개념에 해당하는 것이 말레이시아에서는 ‘Title’ 이라고 표현한다. 상가나 아파트 같은 집합건물의 등기를 논할 때, ‘Master Title’ 과 ‘Strata Title’ 로 나누게 되는데 쉽게 말하면 Master Title 은 개발사가 받는 공동 등기이고 Strata Title 은 각각 개인이 소유한 부분에 대한 개별 등기다.
보통 개발사가 집합건물 프로젝트 전체에 대한 토지 및 건물에 대한 Master Title 을 먼저 받고, 건물이 완공되어 개인들이 입주를 하게 되면 Strata Title을 나누어 주게 되는 것이 일반적인 순서다. 그러나 유념해야 할 점은 이 기간이 우리나라의 경우처럼 분양과 동시에 이루어 지는 것이 아니라 각각의 프로젝트마다 기약 없이 길어질 수 있다는 점이다. 그 이유는 개발사가 Master Title 을 받았을 때 제출했던 개발 내용이 모두 끝나지 않은 상태이거나 (예를 들어 부지안의 다른 Block의 개발이 아직 끝나지 않은 경우), 그 구역 내의 다른 권리 관계가 얽혀 있는 경우 등 이유는 매우 다양하다.
Master Title 단계.. 개발사 동의 구해야
KLCC 중심에 있는 프로젝트들중에 입주 시작 후 10년이 넘은 콘도들도 아직 Strata Title 을 받지 못한 경우도 많다. 그러나 본인이 구매한 유닛의 Title 이 Strata 가 아니라고 해서, 즉 아직 Master Title 상태라고 해서 소유권 행사 및 이전에 문제가 있는 것은 아니다. 실제로 현재 분양 중이거나 완공된 지 얼마 안된 프로젝트인 경우는 모두 Master Title 일 것이 분명하다. 다만, 구매한 부동산이 아직 Master Title 일 경우, 거래 시 고려할 부분은 다음과 같다.
첫째, 매매 거래에 있어 개발사의 동의(Consent) 가 있어야 한다는 점이다. Developer 입장에서는 이후 승인당국에서 Strata Title 발행을 허가 했을 때, 해당 소유주에게 발행을 해야 하기 때문에 소유권 이전 상황을 계속 파악하고 있을 필요가 있으므로 이 과정은 필수적이다. 다만 Developer 가 동의를 해 줄 경우, 일정의 수수료를 청구하게 되는데 예전에는 턱없이 많은 비용을 청구하는 경우도 있어 문제가 되기도 했으나 1989 년 ‘The Housing Development (Control And Licensing) Regulations’ 에 의해 구매 가격의 0.5% 나 500 링깃(약 15만원)중 더 낮은 금액을 청구하도록 규제하고 있다.
둘째, 은행에서 대출을 받을 때 은행에서 대출계약(Loan Agreement)에 대하여 추가로 Deed of Assignment 를 요청할 수 있다. 이는 대출시 담보가 되는 부동산이 공동 등기인 Master Title 이지만, 대출금 미 납부시 등기여부와 관계없이 은행이 경매 처분 할 수 있다는 것을 확인해주는 내용의 계약서다. 법률 비용은 문서 하나하나에 부과되므로, 필요한 문서가 많다는 것은 그만큼 비용이 추가될 수 있다.
셋째, Master Title 에서 Strata Title 로 등기가 이전 될 때, 법적인 소유권자에게 Strata Title 을 등록할 법적인 의무가 있고 여기에 해당하는 Stamp Duty 및 법률비용을 또 지불해야하는 의무가 있다. 2007년 개정된 Strata Title Act 에 따르면 정부에서 개발사에게 Strata Title 을 발행한 이후 12개월 이라는 시간 내에 각 세대주는 변호사를 통하여 Strata Title 을 등록해야 한다.
아파트 구매를 결정할 때, 이왕이면 Strata Title 로 이미 등기가 된 것이 마음 편할 수 있다. 그러나 분양 프로젝트인 경우 Landed Property , 즉 단독 주택형 프로젝트가 아닌 우리나라 사람들이 선호하는 집합 주택인 콘도미니엄인 경우 Strata Title이 이미 나온 프로젝트는 거의 없다. Master Title 상태에서 구입을 하는 경우가 대부분이다. 즉 Strata Title이 없다고 해서 자신의 소유권이 보장되지 않는 것은 아니므로 안심하고 투자를 해도 된다.
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