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해외부동산 투자절차
거주자의 주거용 해외부동산 취득
해외부동산 투자가 쉬워지면서 자녀 유학이나 투자목적 등으로 해외부동산을 취득하려는 수요도 늘어나고 있다. 해외부동산 투자도 근본적으로는 국내 부동산 투자와 마찬가지로 얼마나 좋은 물건을 찾느냐가 관건이지만 투자지역이 외국이고 원화가 아닌 외화로 투자되기 때문에 그에 따른 별도의 송금절차를 거쳐야 한다는 점이 추가된다. 외국환 거래규정에서 정한 절차를 준수해야 하는 것이다.
해외부동산 취득을 위한 외국환은행 신고수리는 취득하려는 부동산이 거주목적 부동산이냐 투자목적 부동산이냐에 따라 다소 차이가 난다. 거주자의 주거용 해외부동산 취득시 절차 및 유의사항에 대해 살펴보자.
첫째, 주거용 해외부동산은 ‘해외에서 2년 이상 체재할 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우’를 말한다. 이 때 ‘거주자명의로 해외주택을 취득하고자 하는 경우’는 신고의무자가 ‘외국의 주택을 취득하고자 하는 거주자’이므로 반드시 거주자가 신고인이 되어야 한다. 대신에 ‘배우자가 거주할 주거용 주택을 배우자(비거주자 포함, 영주권자∙시민권자 제외) 명의로 취득’하는 것도 가능하다. 이 외에 주거목적 해외부동산을 남편(신고인)과 배우자가 공동명의로 취득하는 것도 가능하다.
둘째, 주거용 해외부동산 취득은 거주자 본인(신고인) 또는 본인의 배우자가 취득예정주택에서 2년 이상 체재할 것임이 입증서류에 의해 확인되거나 서약서를 제출할 경우에 한해 신고수리가 된다. 이 때 본인 또는 배우자(또는 부부)의 장기체류비자(예: 유학비자, 취업비자)와 국내 소속기관의 확인서 (예: 파견명령서, 확인서) 등을 통해 본인 또는 배우자의 장기해외체재 요건을 확인하게 된다. 본인 또는 배우자가 관광비자 등 단기체류비자만 갖고 있는 경우에는 서약서를 작성하고 사후에 해외 체재사실 입증서류를 보완하는 조건으로 신고수리 가능하다.
셋째, 주거용 부동산 취득가액 및 국내 지급금액에 대해 한도제한은 없어 실제 취득금액 전액을 송금할 수 있다. 또한 취득가액의 일부를 현지 금융기관으로부터의 주택담보대출(모기지론) 또는 현지소득으로 충당 가능한데 현지에서 주택담보대출을 받아 취득하는 경우에는 별도의 금전대차 신고는 필요 없지만, 부동산취득신고서에 그 내용을 기재토록하고 대출관련 서류를 첨부해야 한다. 아울러 부동산중개수수료, 모기지론 대출이자, 금융기관수수료 및 부동산 취득 관련 세금, 수리비, 관리비 등 부동산 취득 이후 발생하는 비용도 증빙서류를 첨부하여 지정외국환은행을 통해 송금할 수 있다.
넷째 내신고수리를 통해 일부 금액을 부동산 계약 전에 미리 송금할 수도 있다. 내신고수리는 분양과 관련한 청약대금을 사전에 송금하여야 하는 경우라든가 부동산 매매물건이 확정되었지만 계약금 등의 사전지급이 이루어지지 않으면 매매계약의 체결이 불가능한 경우 등에 활용된다. 내신고수리후 계약확정 전에 미리 보낼 수 있는 금액은 ‘취득 예정금액의 100분의 10이내로서 최대 미화 10만불 한도’이며, 내신고수리후 3개월 이내에 체결된 매매계약서를 첨부해 정식 신고수리가 되거나 거래 취소인 경우엔 지급된 자금을 국내로 회수하여야 한다.
다섯째 해외부동산 취득을 목적으로 신고하고 송금하는 건인 만큼 그에 따른 사후관리 의무가 발생하게 된다. 부동산 취득금액이 미화 30만불을 초과하는 경우에는 신고수리내역이 국세청으로 통보가 되며, 부동산 취득 후 3월 이내에 해외부동산취득보고서와 함께 등기부 등본 등 취득 입증서류, 부대비용 영수증 등을 제출해야 한다. 이후 계속해서 부동산을 보유하는 경우에는 신고수리일 기준 매2년마다 입증서류를 제출해야 하며, 해외부동산을 처분(변경)하는 경우에도 3월 이내에 그 같은 사실을 지정외국환은행에 보고해야 한다. 또한 주거용 해외부동산 취득은 2년 이상 해외체재를 목적으로 하므로 이를 증명할 수 있는 서류(재학증명서나 재직증명서 또는 파견명령서, 출입국사실증명서 또는 여권의 출입국 사실 내역 등)를 매년마다 제출해야 한다. 다만 주택 취득 후 2년 이상 계속하여 해외에서 체재한 경우에는 이후의 해외체재 사실 입증서류 제출을 면제하고 있으며, 동 기간동안 계속해서 해외체재를 요구하는 것은 아니어서 1년중 6개월 이상 해외에 체재하였을 경우 1년 체재로 인정한다
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